Поиск по базе данных земельных участков
о Ген/планах, Зонировании и Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) поселений
23.09.2011
Схема (карта) градостроительного зонирования. Функциональные зоны в генеральных планах поселений

Выбор земельного участка для решения конкретной задачи (строительство дома или магазина, многоэтажное строительство, организация фермерского хозяйства, для автостоянки или иных планов) не должен быть случайным и происходить по принципу «вроде подходит», место как бы неплохое, поскольку чреват возможностью или полной неразрешимости вопроса по необходимой застройке, или вызовет серьёзные дальнейшие «доработки ситуации» под поставленную изначально задачу.
Связано это с тем, что не на всех участках можно вести градостроительную деятельность, соответствующую поставленной цели, так участок имеет вполне определённый вид разрешённого использования. То есть на нём можно вести строительство только тех объектов, которые соответствуют его виду разрешённого использования. Например, на участках с видом разрешённого использования «для личного подсобного хозяйства» (ЛПХ), находящихся в поселениях (городах, посёлках, деревнях), строительство домов и всех вспомогательных построек (бани, гаражи, сараи и др.) ведётся полномасштабно, так же, как и на участках с разрешённым использованием «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС). Такие участки относятся к категории земель - земли населённых пунктов - и находятся в так называемой зоне индивидуальной жилищной застройки поселения (это территориальная функциональная зона - то есть, основная функция (назначение) зоны - застройка индивидуальными домами, коттеджами). В каждой зоне может быть несколько видов разрешённых использований для различных земельных участков. Градостроительный регламент поселения определяет возможность застройки таких участков в соответствии с видами их разрешённых использований. Но на участках с видом разрешённого использования «для личного подсобного хозяйства» и относящихся к категории сельхозземель (такие участки называются ещё «полевыми участками ЛПХ» ) строительство как жилого дома, так и производственного объекта станет проблематичным, так как тот же градостроительный регламент ограничивает или вообще запрещает проведение иной деятельности, кроме обусловленной видом разрешённого использования земельного участка. Не построить на участке ЛПХ или ИЖС внутри поселения и магазин, невозможно без согласования многих вопросов организовать стоянку автотехники.
Поэтому при подборе участков для своей цели, например, для размещения объектов логистики или магазина, необходимо уточнить, прежде всего, - в какой функциональной зоне поселения или муниципального образования находится этот участок и, естественно, вид его разрешённого использования.
Где и как можно ознакомиться с материалами и документами по зонированию территорий, основными видами разрешённых использований земельных участков, включённых в ту или зону, как правильно прочитать и перевести язык цифр и цветных обозначений в этих документах и сопоставить со своей целью приобретения участка ?
Во-первых, необходимо, найти официальный сайт поселения, на территории или вблизи которого находится земельный участок. Например, интересует участок вблизи посёлка Низино в Ломоносовском районе Ленинградской области. Набрав в поисковике фразу «официальный сайт Низинского сельского поселения,найти ссылку.
Далее - в разделе «Градостроительство» найти подраздел Генеральный план и схема функциональных зон Низинского сельского поселения.
Ещё проще просто сразу набрать в поисковиках фразу «Генеральный план и схема функциональных зон Низинского сельского поселения».
При рассмотрении генерального плана (карты функциональных зон) поселения можно видеть, что отдельные территории выделяются различным цветовым фоном и что на них есть соответствующие буквенно-числовые надписи: см. здесь. Расшифровка таких обозначений всегда отражается в генплане.Если выявляется соответствие назначения участка перечню объектов, которые могут быть размещены в этой зоне, изменение вида разрешённого использования земельного участка при необходимости под свою цель не будет представлять особую сложность.
Большее многообразие территориальных и функциональных зон встетится в генпланах крупных городов и мегаполисов.
На примере Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Санкт-Петербурга, можно ознакомиться как с самими территориальными и функциональными зонами Санкт-Петербурга, с видами разрешённых использований земельных участков, включённых в них, так и с градостроительными регламентами каждого вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельными размерами земельных участков и предельными параметрами разрешённого строительства.
Зная, где территориально расположен выбираемый участок, можно определить его необходимые характеристики и определить возможность размещения будущего объекта строительства на нём.
Карта градостроительного зонирования городского или сельского поселения (схема-карта функциональных зон) является составной графической частью Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий поселений. В ней устанавливаются границы всех территориальных зон, включённых в Генеральный план поселения.
Территориальные зоны - это земельные территории, объединённые возможностью застройки конкретными видами объектов. Территориальные зоны состоят из функциональных зон, то есть видов территорий с конкретными разрешёнными использованиями. В крупных поселениях (городах, мегаполисах) зачастую выделяются многофункциональные зоны, например, многофункциональные зоны с включением объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры и общественно-деловой застройки
ОСНОВНЫЕ ВИДЫ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН:
1. Жилые зоны (в генеральных планах и схемах функционального зонирования территорий обозначаются буквой Ж ).
2. Общественно-деловые зоны (в генеральных планах и схемах функционального зонирования территорий обозначаются буквой Д ).
3. Производственные зоны (в генеральных планах и схемах функционального зонирования территорий обозначаются буквой П).
4. Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры (в генеральных планах и схемах функционального зонирования территорий обозначаются, соответственно, буквами И и Т)
5. Рекреационные зоны (в генеральных планах и схемах функционального зонирования территорий обозначаются буквой Р).
6. Зоны сельскохозяйственного использования (в генеральных планах и схемах функционального зонирования территорий обозначаются буквой С).
7. Зоны специального назначения (в генеральных планах и схемах функционального зонирования территорий обозначаются буквой К).
8. Зоны военных объектов, иные зоны режимных территорий (в генеральных планах и схемах функционального зонирования территорий обозначаются буквой К3).
Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, скверы, бульвары, водоемы и другие объекты ).
Дополнительные территориальные зоны могут быть установлены органами местного самоуправления городов и сельских поселений в зависимости от местных условий .
Внутри территориальных зон могут вводиться подзоны, включающие территории с особенностями градостроительного регламента застройки и ограничениями на их использование.
Обозначения однотипных территорий внутри зон в разных поселениях могут отличаться друг от друга, так как отражают конкретную ситуацию самого поселения. Например,
Жилые зоны
Предназначены для застройки многоквартирными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками.
В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социально-культурного и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного воздействие на окружающую среду.
К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, если они расположены внутри границ (черты) поселения.
Возможные обозначения в зоне:
Ж 1 - коллективные садоводства
Ж 2 - зона малоэтажной жилой застройки коттеджного типа, индивидуальными жилыми домами отдельно стоящими и /или блокированными
Ж 2 - зона малоэтажной смешанной жилой застройки
Ж 3 - зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки
Ж 4 - зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки
Ж 5 - зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки 9 этажей и выше
И т. д.
Общественно-деловые зоны
Предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений (среднего профессионального ми высшего профессионального образования), административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений , сооружений, стоянок автомобильного транспорта, деловых, финансовых и общественных центров .
В общественно-деловых зонах возможно размещение жилых домов, гостиниц, подземных или многоэтажных гаражей. В генеральных планах, в связи с такими сочетаниями возможностей застройки территорий, могут встретиться обозначения:
Д - зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
Д 1 - зона многофункциональной общественно-деловой застройки
Д 2 - зона объектов здравоохранения, культуры, среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий
Д 3 - зона многофункциональной общественно-деловой застройки на вновь образуемых территориях
ДИ - зона всех видов общественно-деловой застройки и объектов водного транспорта с включением объектов жилой застройки и с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
ЖД - зона общественно-деловой застройки с включением объектов жилищного строительства.
Другие обозначения.

Производственные зоны
Производственные зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры для обеспечения деятельности производственных объектов. В производственную зону включается и территория санитарно-защитных зон самих объектов.
Собственники производственных объектов за счёт собственных средств проводят благоустройство территории производственной зоны.
В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных и образовательных учреждений, а также учреждений здравоохранения, отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов и производство сельскохозяйственной продукции.
Возможные обозначения в производственных зонах:
П1 - предприятия IV-V классов вредности (100 м и 50 м) - с включением объектов общественно-деловой застройки
П2 - предприятия II- III классов вредности (500 м и 300м)
ПД - зоны объектов производственного, транспортно-логистического, складского назначения, инженерной инфраструктуры, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием данной зоны
Другие обозначения.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры
Предназначены для размещения и деятельности сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также инженерного оборудования.
Обязательное условие при размещении объектов инженерной и транспортной инфраструктуры - соблюдение необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон и других требований для предотвращения вредного воздействия на среду жизнедеятельности.
Если же объекты инженерной и транспортной инфраструктуры обладают особенностью прямого вредного воздействия на безопасность населения, то они размещаются за пределами городских и сельских поселений.
Обязанность по благоустройству территорий отвода объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и их санитарно-защитных зон возлагается на собственников сооружений и коммуникаций, транспорта, связи и инженерного оборудования. Возможные обозначения в зонах инженерной и транспортной инфраструктуры:
У городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения:
И 1 - городского транспорта и инженерной инфраструктуры
И 2 - воздушного транспорта

И 3 - железнодорожного транспорта

И4 - водного транспорта


Рекреационные зоны
Предназначены для организации мест отдыха населения - парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи и иные объекты.
В рекреационные зоны могут включаться особо охраняемые природные территории и природные объекты.
На территории рекреационных зон не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов. Исключение составляют промышленные, коммунальные и складские объекты, непосредственно связанные с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.
Возможные обозначения в рекреационных зонах:
Р0 - зона спортивных сооружений и пляжей с включением элементов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием этих сооружений
Р1- зона лесов и лесопарков
Р2 - зона природных ландшафтов
Р3 - зона отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного вида дачного фонда
Р4 - зона природоохранного назначения

Зоны сельскохозяйственного использования
В пределах границ (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования - пашни, сады, виноградники, огороды, сенокосы, пастбища, а также занятые сельскохозяйственными зданиями, строениями, сооружениями.
Территории таких зон могут использоваться для ведения сельского хозяйства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральным планом и правилами застройки.
Обозначение в зонах:
С - зоны сельхозугодий,питомников и теплиц и производственных объектов с/х назначения с включением объектов производственной, социальной и инженерной инфраструктуры
С 1 - зоны сельхозугодий, питомников и теплиц
С 2 - производственных объектов с/х назначения с включением объектов производственной, социальной и инженерной инфраструктуры

Зоны специального назначения
Выделяются для размещения кладбищ, крематориев, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других территориальных зон городских и сельских поселений.
Использование таких зон регламентируется требованиями специальных нормативов.
Возможные обозначения в зонах специального назначения:
К 1 - кладбища и мемориальные парки
К 2 - территории, подлежащие рекультивации (несанкционированные свалки, закрытые карьеры), зоны складирования отходов

Зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий
Предназначены для размещения объектов, в отношении которых устанавливается особый режим пользования..
В пределах границ (черты) городских и сельских поселений использование зон военных объектов и зон режимных территорий устанавливается федеральными органами власти и органами местного самоуправления в соответствии со специальными градостроительными нормативами и правилами застройки.
К3 - зоны военных и иных режимных объектов с включением объектов социальной и инженерной инфраструктуры.


Акватории
АГ - акватории городские.


Территориальные зоны состоят из функциональных зон. Функциональные зоны определяют перечень допустимых в каждой из них видов разрешенного использования земельных участков и размещения (строительства) в них конкретных объектов капитального строительства.
Виды разрешённых использований, в свою очередь, подразделяются на следующие:
1. Основные виды разрешенного использования, которые не могут быть запрещены при условии соблюдения особых градостроительных требований к формированию земельных участков и объектов капитального строительства и технических требований по подготовке проектной документации и строительству.
2. Условно разрешенные виды использования.
3. Вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые лишь в качестве дополнительных к основным видам.
В территориальной части Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) представлен перечень видов разрешённого использования земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства по территориальным зонам - это самый существенный раздел ПЗЗ.
Необходимую территорию (квартал) можно найти в графическом разделе ПЗЗ.
Генеральный План - основной документ территориального планирования Санкт-Петербурга, утверждён законом №274 -44 от 30.04.08г. Разработан в соответствии со ст.23 Градостроительного Кодекса РФ.
Генплан Санкт-Петербурга в графическом изображении
В соответствии с Генеральным планом на территории Санкт-Петербурга выделено 20 функциональных зон:

Жилые зоны
1ЖД Зона застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими и/или блокированными), коллективных садоводств, с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения
2ЖД Зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения
3ЖД Зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, объектов социальной и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения.


Общественно-деловые зоны
Д Зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
ДИ Зона всех видов общественно-деловой застройки и объектов водного транспорта с включением объектов жилой застройки и объектов инж. инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны


Производственные зоны
ПД -Зоны объектов производственного, транспортно-логистического, складского назначения, инженерной инфраструктуры, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием данной зоны


Зоны инженерной и транспортной инфраструктур
У- Зона городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения с включением объектов инженерной инфраструктуры
И1- Зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки с включением складских и производственных объектов
И2 -Зона объектов воздушного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
И3- Зона объектов ж/ д транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
И4- Зона водного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.


Зоны с/ х использования
С- Зоны с/х угодий, питомников и теплиц и производственных объектов с/х назначения с включением объектов производственной, социальной и инженерной инфраструктуры.


Рекреационные зоны

Р0- Зона спортивных сооружений и пляжей с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
Р1- Зона лесов и лесопарков
Р2 -Зоны зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране зеленых насаждений, включая плоскостные спортивные сооружения
Р3- Зона объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны
Р4- Зона дворцово-парковых комплексов и исторических парков.
Р5- Зона зеленых насаждений, выполняющих специальные функции с включением объектов, допустимых в соответствии с действующим законодательством.


Зоны специального назначения
К1 -Зона кладбищ, крематориев с включением объектов социальной и инженерной инфраструктуры
К2- Зоны складирования отходов потребления с включением объектов инженерной инфраструктуры
К3- Зоны военных и иных режимных объектов с включением объектов социальной и инженерной инфраструктуры.


Акватории
Внутригородские акватории

В соответствии с указанными функциональными зонами установлены границы территориальных зон.


ПЗЗ Санкт-Петербурга графический раздел (Приложение 3) содержит так называемую раскладку. По этой раскладке территория Санкт-Петербурга разбита на 224 квадрата. Необходимо выбрать интересующий. Он может охватывать большую часть территории. После этого по бумажной экспозиции - найти карту, где этот квадрат показан в более крупном масштабе. Если же пользоваться интернет-версией Генплана Санкт-Петербурга (Генеральный План) , то нужно по выбранному квадрату просто щёлкнуть мышью, и он откроется в увеличенном виде.
После этого откроется схема территории, которую нетрудно сопоставить с привычной картой района. На схеме расставлены буквенно-цифровые обозначения. Например, «ТЗЖД2», или «ТР2», или «ТД1_2». Это есть условные обозначения территориальных зон. На отдельном листе приведена расшифровка этих обозначений:

ТЗЖД2 - зона застройки многоэтажными многоквартирными жилыми домами, расположенная за пределами территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанной с обслуживанием основной функции данной зоны (наиболее характерна для районов новой застройки).

Территориальная зона «Т1Ж2-2» является «жилой зоной индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 кв.м, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры». В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются в составе градостроительного регламента для соответствующей территориальной зоны. В соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны «Т1Ж2-2», установленным статьей 18 Приложения 3 к Закону Санкт-Петербурга от 04.02.2009 №29-10, в границах указанной зоны не предусмотрено размещение объектов видов использования «для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов)». Вместе с тем, в соответствии со статьей 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Однако, реконструкция таких объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом. Учитывая изложенное, возведение многоквартирного жилого дома на земельном участке в границах территориальной зоны «Т1Ж2-2» не представляется возможным, как противоречащее градостроительному регламенту указанной зоны. Следует обратить внимание на то, что в соответствии со статьей 40 ГК РФ разрешение на отклонение предоставляется в отношении предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Состав предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в отношении которых предоставляется разрешение на отклонение, определен в постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 23.06.2009 №684 «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.


ТР2 - зона зелёных насаждений общего и ограниченного пользования. И так далее.
На этих же картах более мелким шрифтом написаны 4-х значные номера кварталов. Например ,«2202». Они будут нужны, если потребуется готовить предложения по результатам общественных слушаний, скажем, по изменению вида разрешённого использования земельного участка, - с отсылкой к номеру квартала.
Теперь, располагая обозначением зоны, нужно обратиться к текстовому разделу ПЗЗ, где описаны виды разрешённого и условно разрешённого использования. Из этой информации станет ясным, что можно размещать на этой территории без дополнительных разрешений, а что («условно разрешённое использование» потребует отдельного обсуждения на публичных слушаниях. Представленные сведения дают и требования к параметрам возможного строительства (высота, плотность застройки и т.д.).
Если полученная информация устраивает застройщика и соответствует всем представлениям о территории, то никаких дальнейших корректировок по виду использования или, например, изменению высотности застройки не потребуется. Если же не устраивает, то необходимо сделать предложение поменять во время слушаний.