Поиск по базе данных земельных участков
Оценка земли
28.02.2009
Сегодня земля все чаще и чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость.
Консультирует заместитель генерального директора ООО "Земельный вопрос" Татьяна ГЛАДЧЕНКО

- В каких случаях проводится оценка земли?

1. При совершении сделки с единым объектом недвижимости

2. При вовлечении земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду

3. При определении начальной цены земельного участка на торгах, изъятия земли для государственных и муниципальных нужд; получение кредита под залог объектов недвижимости; внесение земельных участков в уставные капиталы компаний; определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности — возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;

2) право аренды — возможность владения земельным участком по договору аренды.

- От чего зависит оценка земли?
Рыночная оценка земли или земельного участка зависит от нескольких факторов: месторасположение, уровень цен и конкуренции на земельном рынке, рыночный потенциал площади, то есть ожидаемый доход с ее использования. Существуют еще и специфические факторы, связанные с целевым назначением участка. При оценке земли для определения стоимости права аренды, цена в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, права иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения. земельного участка.

- Какие существуют методы оценки земли и в каких случаях они применимы?

- Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд. Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.
Метод распределения – это пределение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется) и применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки.

Врезка
В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.
В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.