Поиск по базе данных земельных участков
Продажа земельного участка. Сбор справок
28.02.2009
Какие документы необходимо собрать, и в какие инстанции следует обратиться, чтобы совершить сделку с земельным участком без строений. Перечень документов и характер Ваших действий зависят от того, в каком году и каким образом вы получили земельный участок в собственность.
На сегодняшний момент в Российской Федерации действуют и имеют юридическую силу четыре разных типа правоустанавливающих документов на землю:
Типы свидетельств о собственности на участки:
Государственный акт о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по форме, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.91 № 493, выдавался до 24 декабря 1993 г. (на жаргоне - «серп и молот»).
- Свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.92 № 177 (выдавалось до 27 октября 1993 г.); свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования землей, свидетельство на право пожизненного наследуемого владения землей, договор аренды земельных участков, а также договор временного пользования землей сельхозназначения (выдавались до создания в конкретном регионе регистрационных палат (на жаргоне - «синяя бумага»).
- Свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27.10.93 № 1767, выдавалось до вступления в действие ФЗ от 21.07.97 № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в отдельных субъектах Федерации - до 10 января 2000 г. (на жаргоне - «хлопушка»).
- Свидетельство о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219, выдается учреждениями юстиции, которые ведут Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выдаваемое ныне).
Давайте рассмотрим процедуру сбора справок в самом распространенном случае - у Вас на руках постоянное свидетельство о собственности на землю образца 1993 г., выданное в районном Комитете по земельным ресурсам и землеустройству (райкомземе). Первая инстанция, которую вы посещаете, - местная администрация (сельская, поселковая или городская). Там Вам необходимо получить:
- копию распорядительного акта главы администрации о выделении земельного участка;
- справку администрации об отсутствии задолженности, арестов или споров по участку.
В РФ действуют 4 разных типа правоустанавливающих документов на землю, порой это серьезно усложняет процедуру проверки объекта.
Следующая организация, куда необходимо отправиться, - районная налоговая инспекция. Там Вы получаете справку об отсутствии задолженности по земельному налогу.
Третья по счету госорганизация, где Вам придется побывать, - районный Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (райкомзем). На участок там заведено (или будет заведено) «кадастровое дело», на основании которого будут совершаться все вторичные сделки с ним. Для этого придется получить еще ряд справок:
- план земельного участка (чертеж границ). Его выполняют либо сами сотрудники райкомзема (с выездом на место за Ваш счет), либо уполномоченные коммерческие фирмы;
- протокол согласования границ со смежными землепользователями (соседями). Обычно его составляют при снятии плана, и Вы должны предупредить соседей, чтобы те были на месте.
Таким образом, при продаже земельного участка без строений Вам необходимо получить следующие документы:
Постановление о предоставлении участка.
В зависимости от целевого назначения земли указанное постановление (распоряжение) выдает либо глава сельского округа (бывшего сельсовета), либо районной администрации. Подлинность контролируется через соответствующую канцелярию (обязательно должна быть указана дата и исходящий номер).
Правоустанавливающие документы.
Вид и форма последних зависят от характера возникновения прав собственности на землю, предшествующих операций с участком и даты (года) первичного оформления. В комплекте обязательно должно присутствовать Свидетельство о собственности (бланк образца 1992, 1993, 1995 или 1998 гг.), а также, в случае совершения с участком вторичных сделок, договора купли-продажи, мены, дарения, деления долей и др.
Межевое и кадастровое дело.
В этот пакет входят: справка об оценочной (нормативной) стоимости участка; геодезический план участка; Свидетельство о присвоении кадастрового номера.
Указанные документы исполняются в соответствующем районом комитете по земельным ресурсам и землеустройству (райкомземе) с выездом геодезистов на место.
Акт Согласования границ Землепользования.
Подписывается с владельцами соседних участков, непосредственно граничащих с отчуждаемым (указанный Акт составлять не требуется, если два землевладения разделяет полоса шириной более 1 м, а также если длина общей границы менее 2 м). В случае отсутствия соседей или их отказа поставить подпись делается нотариально заверенное предложение, и через 30 дней граница считается согласованной. При наличии взаимных претензий спор решается в судебном порядке. Бесспорными признаются границы, установленные ранее выданным правоустанавливающим документом, с геодезической привязкой поворотных точек границы к межевым знакам, а также решением суда по результатам ранее рассмотренных земельных споров.
Справка об отсутствии других землепользователей и сервитутов.
Исполняется в райкомземе.
Подтверждение о членстве в садовом товариществе (потребительском кооперативе).
Также в определенных случаях могут понадобиться и некоторые неспецифические документы, то есть документы, которые также могут потребоваться при совершении сделок и с другими объектами недвижимости, нежели земельные участки:
Справки из налоговой инспекции.
- Справка об уплате налога на имущество. Подтверждает уплату продавцом налога на недвижимость за предшествующий календарный год.
- Справка об уплате налога на дарение или наследование. Подтверждает уплату продавцом налога на имущество, приобретенного путем дарения или наследования (в случае получения продавцом Свидетельства о праве на наследство до 01.01.2006 г.).
Отказ от преимущественного права покупки.
В случае совершения возмездного отчуждения доли в праве общей собственности (кроме дарения и наследования) необходимо иметь нотариально заверенный письменный отказ от приобретения доли со стороны других участников общей долевой собственности. В случае, если указанные лица не желают подписывать данный документ, предоставляется нотариально заверенная оферта (предложение). Сделку в этом случае можно совершать через 30 календарных дней.
Согласие супруга.
Если объект находится и/или приобретается в собственность одного из супругов, то необходимо иметь нотариально заверенное согласие другого супруга на отчуждение и/или приобретение. По паспорту продавца контролируется, состоял ли он (она) в браке на момент совершения сделки и на сегодняшний день. В случае, если гражданин на момент совершения сделки в браке не состоит, требуется его нотариально заверенное заявление об этом.
Обременения правами ренты или залога.
Требуется нотариально заверенное согласие получателя ренты (залогодержателя) на совершение сделки. Устанавливаются личность получателя ренты или залогодержателя (если последний является юридическим лицом, то проверяются полномочия представителя).
Приемо-сдаточный акт.
По всем сделкам, совершенным после 01.03.96 г., к пакету правоустанавливающих документов должен прилагаться Приемо-сдаточный Акт, составленный в простой письменной форме и подписанный всеми продавцами и покупателями (нынешними владельцами).
При сборе и оформлении документов чиновники «на местах» зачастую игнорируют положения Закона о дачной амнистии.
При сборе и оформлении земельных документов чиновники «на местах», игнорируя положения Закона о дачной амнистии, часто требуют сначала переоформить старые документы через местную регистрационную палату, получив свидетельство о государственной регистрации прав образца 1998 года, а только после этого собирать справки для отчуждения участка (все равно, пустого или со строениями). В соответствии с Законом о госрегистрации так делать следует только в том случае, если свидетельство старого образца было выдано после ввода в действие вышеупомянутого Закона (01.02.1998 г.). Все документы, полученные собственником участка до указанного срока, имеют юридическую силу и никакому предварительному переоформлению не подлежат (они будут участвовать в Вашей основной сделке).