Поиск по базе данных земельных участков
О "Дачной амнистии"
22.02.2009
С 1 сентября 2006 года в России объявлена так называемая «ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ»: землевладельцы получили право в упрощенном порядке зарегистрировать свою землю и все стоящие на ней строения.
Сейчас земля оформляется в собственность отдельно от строений, расположенных на ней. То есть, например, для продажи участка с домом владельцу надо иметь на руках два разных свидетельства о праве собственности: отдельно - на землю, отдельно - на дом.
Многих землевладельцев до последнего времени вполне устраивало, что участок принадлежит им по праву пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования. В первую очередь таких участков много в дачных поселках и садовых товариществах. Необходимость собирать полный пакет документов для получения свидетельства о праве собственности на землю возникала, только если владелец решал продать свой участок, подарить его или, к примеру, завещать.
Правда, с момента вступления в силу в 2001 году Земельного кодекса РФ граждане, имевшие земельные участки в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненно наследуемом владении, получили право переоформить их в собственность или взять в аренду. Какие-то конкретные сроки, в которые надо уложиться при переоформлении, кодексом не установлены.
Любой владелец такого участка вправе один раз бесплатно приватизировать землю. Но тут есть нюанс. Бесплатная передача земли в собственность происходит в том случае, если участок был получен в пользование до осени 2001 года, то есть до начала земельной реформы. Если же граждане получили землю после 2001 года, им придется ее выкупить по установленной законом цене.
Согласно закону «О введении в действие Земельного кодекса РФ» цены на землю устанавливают местные власти. Те, кто платил налоги на участок и видел так называемую нормативную стоимость земли, знают, что она сильно отличается от реальной рыночной в меньшую сторону, причем зачастую многократно.
Но и проведенная приватизация участка вовсе не означает, что его владелец раз и навсегда избавлен от волокиты. Если у хозяина участка есть документ о том, что земля находится в его собственности, для свободного им распоряжения (продажи, дарения, завещания и т. д.) нужно оформить в специализированной организации межевое дело, а в местном отделении Роснедвижимости - кадастровый план (паспорт). Однако большинство участков и сегодня не прошло процедуры кадастрового учета, то есть межевое дело не составлялось, и данные об участке не внесены в государственный земельный кадастровый реестр. Требуется зарегистрировать ранее возникшее право собственности в кадастровых палатах, которые введены с 2002 года. Поэтому сегодня для всех земельных участков, зарегистрированных по старым свидетельствам, перед совершением сделки требуется провести геодезию, межевание, присвоить участку новый кадастровый номер и поставить участок на кадастровый учет.
У большинства землевладельцев, особенно тех, кто получил участки в советское время, оформленного должным образом права собственности на них нет и по сей день. Хотя бы потому, что процедура оформления свидетельства и сейчас, как правило, занимает от нескольких месяцев до полутора-двух лет. Начинается все с согласования границ участка с соседями (если те не встанут в позу и их вообще удастся найти), а заканчивается томительным ожиданием готового дела, которое надо еще превратить в свидетельство о праве собственности. Для этого следует обратиться в регистрационную палату, а очередь туда люди нередко вынуждены занимать с ночи, чтобы пройти до вечера следующего дня.
Кроме того, многие не спешат выправлять бумаги потому, что знают: документы очень скоро «протухают» (чересчур быстро меняются законодательство и «правила игры»), и к тому моменту, когда понадобится совершить сделку, почти все инстанции придется пробежать по новой.
Наверное, поэтому подавляющее большинство землевладельцев ждут «дачной амнистии» как манны небесной. Законы позволяют получить право собственности на землю в упрощенном порядке. Скажем, если владелец участка имеет хоть какой-то документ на давно обжитый клочок земли (достаточно даже выписки из похозяйственной книги времен Хрущева), он уже будет считаться собственником участка. Правда, более или менее серьезные гарантии дает лишь соответствующая бумага - свидетельство о праве собственности. Ее, как и раньше, придется получать в местном отделении Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации). Сроки оформления свидетельства, кстати, не меняются: от месяца до двух. Еще одно «но»: для полноценной регистрации права все равно потребуется составить кадастровый паспорт земельного надела.
То есть заявителю придется выстоять очередь в районном отделении Роснедвижимости (либо воспользоваться услугами землеустроительных организаций, имеющих лицензии на геодезические и картографические работы), специалисты которой проведут межевание для определения границ участка.

Определенные преимущества дарует амнистия тем, у кого документов на участок нет вообще. Чаще всего это члены садоводческих товариществ и дачных кооперативов. В таком случае тоже есть возможность не отдать посторонним ни пяди земли, на которой выращивал картошку еще дед нынешнего дачника. В местную администрацию следует обратиться с заявлением о безвозмездном приобретении участка в собственность, генеральным планом всего садового товарищества, описанием местоположения границ участка (его может сделать сам владелец земли), а также заключением правления садового товарищества (либо дачного кооператива), с помощью которого будет подтверждено закрепление участка за конкретным владельцем. За две недели, согласно принятым в рамках «дачной амнистии» поправкам к закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», местные власти обязаны подготовить постановление, разрешающее оформление участка в собственность.
После чего дачник все равно будет вынужден обратиться в Росрегистрацию, чтобы получить свидетельство на землю. Порадуются также те, кто имеет на руках постановление о предоставлении участка, в котором не указан вид права на землю (дана ли она в пожизненно наследуемое владение или, скажем, в бессрочное пользование). Теперь такой участок будет автоматически считаться собственностью владельца (раньше же свое право на землю обладатель такого постановления должен был доказывать через суд). Стоит, правда, оговориться, что речь идет только об участках, предоставленных гражданам до вступления в силу Земельного кодекса (до 29 октября 2001 года).
Еще одна широко разрекламированная льгота, которой не преминут воспользоваться некоторые землевладельцы - легализация самовольно прирезанных к участку соток земли.
Формально местные власти обязаны зарегистрировать участок в его реальных, сегодняшних границах. Правда, тут есть тонкости. «Просто взять и что-то себе прирезать, а потом все это легализовать - не выйдет.
Сейчас участок не поставят на кадастровый учет, если его границы нарушают права смежных землевладельцев или местной администрации. Кроме того, по «дачной амнистии» в постановке участка на кадастровый учет должны будут отказать, если разница между площадью участка по документам и фактическими границами надела составит более минимального размера, установленного местными властями.
К примеру, по закону Московской области №63/2003 от 17 июня 2003 года «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность в Московской области» размер участков зависит от вида разрешенного использования земли. Например, участки под садоводство должны быть не менее шести соток и не более 15 соток. А наделы под дачное строительство могут иметь минимальный размер шесть соток, максимальный - 25 соток.
На деле это означает вот что. Шесть соток можно расширить до 12. Но только при условии, что ни государство в лице местных чиновников, ни соседи не высказывают по этому поводу недовольства. Правда, за тем, кто и при каких обстоятельствах расписался за соседа, никто не следит - вы получаете пустой акт согласования, а приносите заполненный.
«С наступлением «дачной амнистии» можно ожидать роста случаев мошенничества и числа конфликтных ситуаций с соседями. Получить больше, чем имеешь, слишком заманчиво»,- полагает госпожа Матвеева.
Таким образом, при оформлении земли с 1 сентября 2006 года граждане, с одной стороны, получили определенные поблажки. С другой - общения с чиновниками (а значит, волокиты и расходов) не избежать даже тем, кому для легализации своей земли придется собирать минимум бумаг.

Инициаторы «дачной амнистии» не забыли и про постройки, которые трудолюбивые огородники десятилетиями возводили на «своей» земле.
До наступления амнистии право собственности на купленный дачный дом при получении свидетельства подтверждалось, к примеру, договором его купли-продажи, дарения, наследования, даже выпиской из похозяйственной книги. Правда, одними этими документами обойтись не удавалось. К примеру, для регистрации права собственности на дом любое отделение Росрегистрации требовало представить акт приемочной комиссии о вводе дома в эксплуатацию. Кроме того, в Росрегистрацию приходилось нести бумаги, подтверждающие право владения земельным участком, на котором дом, собственно, и находится.
Пакет документов на землю придется предъявить при регистрации дома и сейчас. Правда, не всем. Не надо носить в Росрегистрацию документы на землю членам тех же садовых товариществ. Им достаточно предоставить справку от правления садового товарищества с подтверждением, что легализуемое строение находится в пределах участка.
Оформить право собственности на дом, возведенный на участке под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), будет проще. Не потребуются ни акт о вводе его в эксплуатацию, ни разрешение на строительство - достаточно иметь лишь технический паспорт строения, составленный специалистами бюро технической инвентаризации. Кроме того, надо будет представить заключение местных органов власти о том, что дом находится в границах участка. Таким образом, СЭС, пожарные и прочие структуры с введением «дачной амнистии» не должны будут принимать участия в процессе регистрации построек - значит, каждый «амнистируемый» сэкономит средства и время стояния в очередях.
Правда, критерии, по которым власти будут давать разрешение на легализацию строений, никем не установлены. «В законодательстве четко не отражено, кто будет определять, соответствует постройка градостроительным нормам или нет.
Органы БТИ или Росрегистрации не имеют права этого делать. Получается, что каждый на своем участке сейчас может строить все, что душе угодно, а затем, получив каким-то образом технический паспорт, спокойно зарегистрировать строение.
Стоит, правда, оговориться, что «дачная амнистия» отменяет получение разрешения на ввод жилых домов в эксплуатацию лишь до 1 января 2010 года. После этого вновь надо будет ходить на поклон к чиновникам, санитарным врачам и тем же пожарным. Кроме того, если строительство дома началось после введения в действие Градостроительного кодекса РФ (а это произошло в декабре 2004 года), получать разрешение на строительство все равно придется.
Что касается строений, которые имеются на участке помимо дома (к примеру, гаражи, бани, сараи), тут вообще все просто, по крайней мере, на бумаге (то есть в новых законах, регламентирующих «дачную амнистию»). Сейчас все, что стоит на участке без оформленного разрешения местных властей, считается самовольной постройкой. Признать право собственности на нее можно только в судебном порядке. С наступлением «амнистии» собственник сможет зарегистрировать самовольно возведенные строения без всяких проволочек. Для этого, правда, гражданину придется заполнить специальную декларацию, в которой надо будет описать особенности «амнистируемого» строения (его площадь, назначение, материал, из которого сделана постройка, план участка и его кадастровый номер). Потребуется и представить документы на землю, на которой находится строение.
К слову, действующий до 2010 года упрощенный порядок легализации строений, скорее всего, вызовет у многих дачников приступы лукавства. Согласитесь: гораздо проще заявить в декларации, что, скажем, жилой дом на участке был построен до декабря 2004 года, чем тратить время и деньги, получая разрешение на строительство.

Вместе с тем, не стоит забывать, что для многих дачников «амнистия» может обернуться ежегодными дополнительными расходами. Речь о налогах на землю. После «дачной амнистии», когда число собственников земли вырастет в несколько раз, им придется исправно пополнять бюджеты местных органов власти. И не исключено, что те с радостью будут ежегодно повышать налоги, взимаемые с незадачливых «амнистированных».
Поэтому многим землевладельцам необходимо решить вопрос: стоит ли пользоваться уступками со стороны государства и расширять свои земельные владения или стоит оптимизировать площади своих земельных наделов. А для многих наших сограждан и вовсе уже встаёт вопрос об отказе от своей земли, которую они по различным причинам не используют, а налоги оплачивать обязаны.